Le prestazioni di servizi consistenti nella realizzazione degli interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, sono assoggettate all'aliquota IVA del 10 per cento, ai sensi dell'art. 7, comma 1, lett. b) della legge 488 del 1999.

Dal 1 gennaio al 31 dicembre 2000, alle prestazioni aventi ad oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa, si rende applicabile l'aliquota IVA del 10 per cento, ai sensi dell'art. 7, co.1, lett. b), della legge 23 dicembre 1999, n. 488.

Tale ultima disposizione di natura derogatoria, sempre prorogata nel corso degli anni, con la legge 191/2009 (Finanziaria 2010) è stata resa stabile, prevedendo “a regime” l’aliquota ridotta del 10% per le manutenzioni ordinarie e straordinarie (lettere a) e b) dell’articolo 31 della legge 457/1978) effettuate su edifici a prevalente destinazione abitativa privata.

Immobili interessati all'agevolazione

L'art. 7, co. 1, lett. b) fa espresso riferimento ai fabbricati a prevalente destinazione abitativa, tali fabbricati devono ritenersi:

  1. Unita' immobiliari classificate nelle categorie catastali da A/1 ad A/11, ad eccezione di quelle appartenenti alla categoria catastale A/10, a prescindere dal loro effettivo utilizzo. L'agevolazione si applica ai lavori eseguiti sulle singole unita' abitative indipendentemente dalla tipologia dell'edificio del quale esse sono parte, e quindi anche nel caso in cui risulti prevalente la destinazione non abitativa.
  2. Interi fabbricati a prevalente destinazione abitativa i quali assumonorilievo, ai fini dell'agevolazione in esame, per quanto concerne gli interventi di recupero eseguiti sulle parti comuni. A tali interventi l'aliquota del 10 per cento si applica anche in relazione alle quote millesimali corrispondenti alle unita' non abitative situate nell'edificio.
  3. Edifici di edilizia residenziale pubblica connotati dalla prevalenza della destinazione abitativa, individuata secondo i criteri di cui alle lettere precedenti. Tali edifici, per la cui definizione si rinvia ai chiarimenti forniti con la circolare n. 151/E del 9 luglio 1999, rientrano nella previsione agevolativa in esame, di cui all'art. 7, comma 1, lett. b), in quanto il termine "privato", contenuto nella norma, non e' riferito alla natura pubblica o privata del possessore dell'immobile, ma alla circostanza che questo venga adibito a dimora di soggetti privati.
  4. Edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso ai sensi dell'art. 1 della legge 19 luglio 1961, n. 659, a condizione che costituiscano stabile residenza di collettivita'. Possono considerarsi tali, ad esempio, gli orfanotrofi, gli ospizi, i brefotrofi, i conventi. Per questi edifici non rileva la classificazione catastale ma la circostanza oggettiva di essere destinati a costituire residenza stabile delle collettivita' che vi alloggiano. Naturalmente se l'edificio e' destinato solo in parte a finalita' abitative l'aliquota ridotta e' applicabile agli interventi che interessano le parti comuni dell'edificio sempreche' la parte abitativa rappresenti piu' del cinquanta per cento della superficie e a quelli che vengono realizzati sulla sola parte abitativa, secondo quanto precisato nelle precedenti lettere a) e b).
  5. Pertinenze di immobili abitativi. Gli immobili funzionalmente connessi all'unita' abitativa, tali da costituirne pertinenza ai sensi dell'art. 817 del codice civile, come gia' precisato con la circolare n. 247/E, devono ritenersi compresi nell'ambito applicativo dell'agevolazione. Il beneficio compete anche se gli interventi di recupero hanno ad oggetto la sola pertinenza di unita' ad uso abitativo ed anche nell'ipotesi in cui la stessa e' situata in un edificio che non ha prevalente destinazione abitativa. Cio' in quanto l'agevolazione si estende alle pertinenze non in ragione della loro classificazione catastale ma in quanto costituiscono parte complementare dell'unita' abitativa.

Devono considerarsi "a prevalente destinazione abitativa" i fabbricati aventi piu' del cinquanta per cento della superficie sopra terra destinata ad uso abitativo privato; in assenza di un espresso richiamo alla legge n. 408 del 1949 (Legge Tupini) e successive modificazioni, per classificare gli immobili come edifici a prevalente destinazione abitativa non e' richiesta anche l'ulteriore condizione che non possa essere adibito ai negozi piu' del venticinque per cento della superficie non abitativa.

Se l'intervento di recupero viene realizzato, anziche' sulle parti comuni, su una singola unita' immobiliare del fabbricato, l'agevolazione si applica solo se tale unita' ha le caratteristiche abitative descritte alla precedente lettera a) o ne costituisce una pertinenza. Restano, pertanto, esclusi dall'agevolazione gli interventi che sono eseguiti sulle unita' immobiliari aventi diversa destinazione, pur se facenti parte di un fabbricato che unitariamente considerato ha prevalente destinazione abitativa.

Tipologia degli interventi agevolati

L'art. 7, comma 1, lett. b), prevede l'applicazione dell'aliquota IVA del 10 per cento agli interventi di recupero di cui all'art. 31, primo comma, lettere a), b), c), e d) della legge 5 agosto 1978, n. 457, consistenti, rispettivamente, in interventi di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di recupero e restauro conservativo e di ristrutturazione edilizia.

Con la circolare n. 57/E del 24 febbraio 1998 al paragrafo 3.4 e' stato precisato che caratteristica della manutenzione ordinaria e' il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell'esistente.

Tra gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere comprese, a titolo esemplificativo, le piccole riparazioni eseguite sul fabbricato o sui relativi impianti tecnologici. Il beneficio si rende inoltre applicabile alle prestazioni di manutenzione obbligatoria, previste per gli impianti elevatori e per quelli di riscaldamento, consistenti in verifiche periodiche e nel ripristino della funzionalita', compresa la sostituzione delle parti di ricambio (ad es. porte, pannelli, serrature, funi etc.) in caso di usura, a fronte delle quali vengono corrisposti canoni annui. Con la risoluzione 15/E del  4 marzo 2013 è stato precisato, ove in base al contratto di manutenzione vengano rese anche altre prestazioni, che non consistono nella realizzazione degli interventi di recupero, per le quali non sia indicato un distinto corrispettivo (quali ad esempio la copertura assicurativa della responsabilita' civile verso terzi), l'agevolazione in questione non si rende applicabile poiche' l'oggetto del contratto e' costituito da una prestazione complessa a fronte di un corrispettivo unitario. 

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi, sempre a titolo esemplificativo, la sostituzione di infissi interni e serramenti con modifica di materiale o tipologia di infisso, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la realizzazione e l'adeguamento di centrali termiche e di impianti di ascensori.

Beni significativi

L’applicazione dell’aliquota ridotta è condizionata dall’eventuale impiego dei “beni significativi” individuati dal Dm 29/12/1999 (ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza). Pertanto occorre considerare il valore complessivo della prestazione, individuare il valore del bene significativo e sottrarlo dal corrispettivo. La differenza tra i due costituisce il limite di valore entro cui anche alla fornitura del bene significativo è applicabile l’aliquota ridotta. Il valore residuo del bene, invece, va assoggettato all’aliquota ordinaria.

Riferimenti:

  • Circolare del 24/02/1998 n. 57 - Min. Finanze;
  • Circolare del 07/04/2000 n. 71 - Min. Finanze;
  • Risoluzione 15/E del  4 marzo 2013;