Il 6 giugno 2013 è entrato in vigore il decreto legge 4 giugno 2013, n.63 recante il recepimento della direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia. Con tale provvedimento viene soppresso l’attestato di certificazione energetica (ACE) e introdotto, in suo luogo, l’attestato di prestazione energetica (APE), rispondente ai criteri indicati dalla direttiva 2010/31/UE. L'obbligo di presentare l'Attestazione di prestazione energetica (APE) vale solo per le compravendite e i nuovi contratti di locazione. Tale previsione non si applica ai contratti di locazione, leasing e affitto d'azienda che devono essere oggetto solo di rinnovo.

L’attestato di certificazione energetica degli edifici è denominato: “attestato di prestazione energetica” (APE) ed è rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario. Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, sono dotati di un attestato di prestazione energetica al termine dei lavori. Nel caso di nuovo edificio, l’attestato è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente. Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti l’attestato è prodotto a cura del proprietario dell’immobile.

Nel caso di vendita o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori.

Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

L’attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio. L’attestazione di prestazione energetica riferita a più unità immobiliari può essere prodotta solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d’uso, siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.

L’attestato di prestazione energetica ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dal decreto del 16 aprile 2013, concernente i criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo manutenzione e ispezione degli impianti termici nonché i requisiti professionali per assicurare la qualificazione e l’indipendenza degli ispettori. Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. A tali fini, i libretti di impianto previsti dai decreti di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b), sono allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.

Nel caso di edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 mq, ove l’edificio non ne sia già dotato, è fatto obbligo al proprietario o al soggetto responsabile della gestione, di produrre l’attestato di prestazione energetica entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione e di affiggere l’attestato di prestazione energetica con evidenza all’ingresso dell’edificio stesso o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico. A partire dal 9 luglio 2015, la soglia di 500 mq di cui sopra, è abbassata a 250 mq. Per gli edifici scolastici tali obblighi ricadono sugli enti proprietari di cui all’articolo 3 della legge 11 gennaio 1996, n. 23.

Per gli edifici aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 500 mq, per i quali sia stato rilasciato l’attestato di prestazione energetica è fatto obbligo, al proprietario o al soggetto responsabile della gestione dell’edificio stesso, di affiggere con evidenza tale attestato all’ingresso dell’edificio o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico.

Nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.

Tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura come committente un soggetto pubblico, devono prevedere la predisposizione dell’attestato di prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare interessati.

L’obbligo di dotare l’edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.

Rilevanza ai fini della validità degli atti di compravendita e locazione

Rispetto al testo del DL. 63/2013, in sede in conversione, è stata introdotta una nuova disposizione (il comma 3bis dell’art. 6 del Dlgs n. 192/2005) di grande rilevanza per l’attività notarile, la quale prevede che “L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti ”.

Secondo il Notariato sarà quindi opportuno procedere quanto meno in via prudenziale (tenuto conto della grave sanzione della nullità assoluta prevista dalla disposizione), all’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE) in occasione della stipula di tutti gli atti inter vivos comportanti il trasferimento, a titolo “oneroso”, di edifici.

Si rammenta che in base al comma 2 dell’art. 6 del D.Lgs 192/2005 “In tutti i casi (n.d.r.: vendita, trasferimento a titolo gratuito e nuova locazione) il proprietario deve rendere disponibile l’Attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”.

La lettura sistematica della norma, nel nuovo testo, porta a ritenere che in caso di contratto preliminare di vendita (come per altre fattispecie contrattuali che possano considerarsi conclusive di una trattativa, ma non traslative dell’immobile) sorge certamente l’obbligo per il proprietario di consegnare al promissario acquirente l’A.P.E., ma non vi è certamente l’obbligo di allegazione, né sono previste sanzioni relative alla validità del contratto.

Esclusioni

Sono escluse dall’applicazione della normativa APE le seguenti categorie di edifici:

1) per espressa previsione di legge e/o delle Linee Guida Nazionali Per La Certificazione Energetica

a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. d) dlgs 192/2005.

b) i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. b) dlgs 192/2005.

c) i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. c) dlgs 192/2005  (si fa presente che quando nel dlgs 192/2005 si parla di climatizzazione si fa riferimento sia alla climatizzazione invernale che alla climatizzazione estiva e quindi sia gli impianti di riscaldamento che agli impianti di condizionamento d’aria).

d) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. e) dlgs 192/2005 (l’attestato di prestazione energetica è, peraltro, richiesto  con  riguardo  alle  porzioni  eventualmente  adibite  ad  uffici e assimilabili, purchè scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica; art. 3, c. 3ter, dlgs 192/2005)

e)  gli  edifici  in  cui  non  è  necessario  garantire un  comfort  abitativo (la  certificazione  è  peraltro richiesta  con  riguardo  alle  porzioni  eventualmente  adibite  ad  uffici  e assimilabili,  purchè scorporabili  agli  effetti  dell’isolamento  termico)  (paragrafo  2  delle  Linee  Guida  Nazionali  per  la certificazione  energetica,  nel  testo  modificato  con  D.M.  22  novembre  2012;  disposizione  non modificata dal D.L. 63/2013). La disposizione esordisce statuendo che sono esclusi dall’obbligo di dotazione i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi; tale esclusione è stata ora trasfusa  nell’art. 3, c. 3, lett. e, dlgs 192/2005,  giusta  quanto  disposto  dall’art.  3  D.L.  63/2013,  come  sopra  precisato  al  precedente paragrafo d). La disposizione del  paragrafo  2  delle  Linee  Guida,  che  non  è  stata  esplicitamente abrogata dal D.L. 63/2013, prosegue statuendo, anche, che sono esclusi dall’obbligo di dotazione “gli altri edifici ad essi equiparabili in cui non è necessario garantire un confort abitativo”. Quest’ultima disposizione, pertanto, è tuttora in vigore, anche se non trasfusa nel corpo del dlgs 192/2005. Essa consente di escludere dall’ambito applicativo della certificazione energetica tutti gli edifici e manufatti che non siano destinati alla permanenza e/o all’attività di persone; l’espressione “confort abitativo” contenuta nell’inciso finale della disposizione in commento va, infatti, interpretata in senso ampio (oltre il tenore letterale dell’espressione), non riferita esclusivamente a edifici a destinazione residenziale, ma a qualsiasi edificio nel quale sia prevista un’attività o comunque la permanenza di persone, alle quali deve, pertanto, essere assicurato un adeguato confort. In sostanza si può ben sostenere, alla luce di questa disposizione, che l’obbligo dell’attestato di prestazione energetica vada escluso per tutti quegli edifici destinati a ricovero di beni materiali o di animali (come, per l’appunto, i garages, i depositi, le cantine, espressamente contemplati, o come centrali termiche, locali contatori, legnaie, stalle, riconducibili alla disposizione generale di esclusione).

f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose, e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. f) dlgs 192/2005.

g) i ruderi, purchè tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile (paragrafo 2 delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013).

h) i fabbricati “al grezzo” purchè tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile (paragrafo 2 delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non modificata dal D.L. 63/2013). In particolare la disposizione in commento fa riferimento:

- agli immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio;

- agli immobili venduti "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici.

2) per interpretazione sistematica della normativa vigente (dovendosi in particolare escludere la necessità dell’attestato di prestazione energetica per tutti quegli edifici o manufatti che non comportino consumi energetici ovvero i cui consumi energetici siano del tutto irrilevanti, in relazione alle loro caratteristiche o destinazioni d’uso ovvero in quanto non ancora o non più utilizzabili per l’uso cui sono destinati)

i) gli edifici "marginali" ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: portici, pompeiane, legnaie); per questi edifici l’esclusione può fondarsi anche sul disposto dell’art. 3, c. 3, lett. e, dlgs 192/2005, che esclude tutti i fabbricati non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, ovvero anche sul disposto del paragrafo 2, secondo comma, delle LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012), posto che l’elencazione degli immobili esclusi dall’obbligo di certificazione è espressamente indicata come effettuata “a titolo esemplificativo e esaustivo” e riguardando, l’esclusione prevista in tale disposizione, tutti gli edifici equiparabili a quelli elencati per i quali non sia necessario garantire un confort abitativo (ovvero, come sopra già chiarito, non siano destinati alla permanenza e/o all’attività di persone).

l) gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico (ad esempio fabbricati in disuso, dichiarati inagibili o comunque non utilizzati né utilizzabili, con impianti dimessi o addirittura senza impianti); vero è che le LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012 hanno espressamente escluso l’obbligo della certificazione energetica solo per i ruderi, ossia per quei manufatti destinati alla demolizione, in quanto non suscettibili, neppure, di essere recuperati; ma è altrettanto vero che per un fabbricato che non può essere utilizzato in alcun modo per l’uso cui è destinato, se non previ radicali interventi di ristrutturazione e risanamento, e per il quale non si pone nemmeno un problema di consumo energetico, la dotazione dell’attestato di prestazione energetica appare infatti del tutto superflua in relazione agli scopi alla stessa riconosciuti dalla Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica.

m) i manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio dettata dall’art. 2 lett. a) del dlgs 192/2005 (manufatti cioè non qualificabili come “sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano  stabilmente al suo interno”) (ad esempio: una piscina, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.).

Metodologia di calcolo dell'APE

L’articolo 4, comma 1, del decreto legge 4 giugno 2013, n.63, dispone che la metodologia di calcolo della prestazione energetica sarà definita con uno o più decreti del Ministro dello sviluppo economico. Si tratta in realtà di un’attività di aggiornamento della disciplina tecnica oggi in vigore, dal momento che l’istituto della certificazione delle prestazioni energetiche, anche se con  nomi diversi, è presente nel nostro ordinamento già da alcuni anni ed è contenuta nei DPR emanati in attuazione del decreto legislativo 192/2005, in particolare nel decreto del Presidente  della Repubblica 2 aprile 2009, n.59 contenente le modalità di calcolo della prestazione energetica riconducibili alla direttiva 2002/91/CE.

Pertanto, dal 5 giugno, al fine di non creare un vuoto normativo, solo all’entrata in vigore dei decreti di aggiornamento della metodologia di cui all’art. 4 verrà abrogato il DPR 59/20009, come previsto dall’art. 13 del DL 63/2013. «Pertanto, fino all'emanazione dei decreti previsti dall'articolo 4, si adempie alle prescrizioni di cui al decreto legge stesso redigendo l'APE secondo le modalità di calcolo di cui al decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n.59, fatto salvo nelle Regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della direttiva 2002/91/CE in cui, in forza dell'articolo 17 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n.192, si seguirà ad applicare la normativa regionale in materia». E cioè le stesse già utilizzate per redigere l’ACE.

Sanzioni

Sanzioni amministrative applicate in caso di violazione degli obblighi di consegna dell’attestato di prestazione energetica (APE):

  Sanzione minima Sanzione massima
Edifici nuovi o ristrutturati venduti senza APE euro 3.000,00 euro 18.000,00
Edifici concessi in locazione senza APE euro 300,00 euro 800,00
Annunci edifici in locazione senza APE euro 500,00 euro 4.200,00
Sanzione comminata al progettista per falsa attestazione euro 700,00 euro 4.200,00

Riferimenti normativi:

 

 

 

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